ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะงักงัน อสังหาฯ เป็นจิ๊กซอล์ตัวแรกที่หลายฝ่ายมองไว้เป็นดัชนี เพื่อคาดการณ์สภาวะการณ์ในตลาดอื่นๆ ทว่า “มนต์ขลัง” ของที่ดิน ที่มีแต่หด ไม่มีงอก ต่างกับจำนวนประชากร ที่ทวีมากขึ้นทุกวัน เป็นปัจจัยส่งเสริมร้อยเปอร์เซ็นต์ให้ที่ดินและตลาดอสังหาฯ มีมูลค่าเพิ่มทุกวัน ต่อให้เศรษฐกิจโลกเกิดชะงักงัน แต่ก็ยังมีการซื้อขายเพื่อเก็งกำไร รอการกลับมาอยู่ดี ในภาวะเช่นนี้เป็นโอกาสดีที่จะหาข้อมูลลู่ทางอสังหาไทย โดยภายในงานแถลงข่าว “ฮาริสัน เตรียมลุยตลาดต่างประเทศ (อังกฤษ, จีน ฯลฯ ) ดึงนักลงทุนเข้าไทย พร้อมตั้งเป้าโกยรายได้ รักษาฐานผู้นำ” มีโอกาสได้คุยกับ มร.หลิน กว่าง จุงอลัน ประธานกรรมการบริหาร (Mr. Kwang Jung Alan Lin, CEO of Harrison Public Company Limited) ให้สัมภาษณ์ว่า “แม้ภาพรวมจะชะงักแต่อสังหาฯ ไทยยังดี เนื่องจากราคาที่ดิน เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน ยังห่างไกล ต่ำกว่าจีน 20% และต่ำกว่าฮ่องกง, สิงคโปร์ถึง 60% แม้ราคาที่ดินจะปรับขึ้นต่อเนื่องทุกปี ล่าสุดปรับขึ้นอีก 10-30% (ขึ้นอยู่กับทำเล) แต่ก็ถือว่ายังไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับศักยภาพ จึงเป็นทางเลือกที่ดีมากสำหรับ นักลงทุน ต่างชาติ ด้วยเหตุนี้ ฮาริสัน จึงเตรียมบุกตลาดต่างประเทศ โฟกัสที่ London, Chaina, Thailand เพื่อดึงนักลงทุน คาดหวังสร้างรายได้ 30,000 ล้านบาท”
สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2015 ที่ผ่านมา พร้อมช่วยวิเคราะห์แนวโน้มการเติบโต รวมถึงปัจจัยบวก และ ปัจจัยลบ?
แนวราบมีการเปิดตัวโครงการ จำนวน 4.7 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้นกว่า 4% จากปีก่อน 2557 ซึ่งทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนในตลาดเพิ่มในกลุ่มราคาที่ 3-5 ล้านบาท จะเป็นทำเลย่านนนทบุรีและสมุทรปราการ จะสังเกตได้ว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2015 โครงการแนวราบ 55% ยังคงเป็นสินค้าทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มทุกปี เพราะราคาถูกกว่าบ้านเดี่ยว ส่วนอันดับรองลงมา คือ บ้านเดี่ยว 31%, บ้านแฝด 10% และอื่นๆ 4% ในด้านกลุ่มราคาที่เปิดตัวมากที่สุดในแง่จำนวนยูนิตเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท หากดูในแง่มูลค่าจะเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท
ในด้านทำเลที่เปิดตัวโครงการใหม่ โครงการแนวราบมากที่สุด 5 อันดับแรก โดยสรุป 1) แนวราบ มีการเปิดตัวโครงการ จำนวน 4.7 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้นกว่า 4% จากปีก่อน 2014 โครงการแนวราบมากที่สุด 5 อันดับแรก (บางกรวย-บางไทร 6,300 หน่วย, สมุทรปราการ 5,300 หน่วย, พระโขนง-บางนา 4,900 หน่วย, ลำลูกกา-คลองหลวง 4,800 หน่วย, มีนบุรี-หนองจอก 4,400 หน่วย) จะเห็นได้ว่า โซนที่มีการเปิดตัวมากคือกรุงเทพฯตะวันออกและทางเหนือ เนื่องจากโซนกรุงเทพฯตะวันตกมีรถไฟฟ้าเข้าถึงแล้ว จึงมีโครงการบ้านจัดสรรน้อย ยกเว้นย่าน ถ.พระราม 2
แนวสูงมีการเปิดตัวโครงการ จำนวน 6.5-6.7 หมื่นหน่วย ลดลงจากปี 2557 กว่า 10% ส่วนโครงการแนวสูงสำหรับกลุ่มราคาที่เปิดตัวยูนิตมากที่สุดคือ กลุ่มราคา 1-2 ล้านบาท แต่ถ้าวัดในแง่มูลค่าเป็นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท ส่วนทำเลโครงการแนวสูงเปิดมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 2) แนวสูง มีการเปิดตัวโครงการ จำนวน 6.5-6.7 หมื่นหน่วย ลดลงจากปี 2014 กว่า 10% จำนวนยูนิตที่เปิดตัวมากที่สุดคือ ราคา 2 ล้านบาท รองลงมาคือ กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท และ 5 ล้านบาทขึ้นไปมีจำนวนไม่มาก ได้แก่ (นนทบุรี 10,000 หน่วย, สมุทรปราการ 8,000 หน่วย, ห้วยขวาง-จตุจักร 7,000 หน่วย, กรุงเทพ-ฝั่งธน 6,500 หน่วย, สุขุมวิทตอนต้อน 4,000 หน่วย) โดยทำเลนนทบุรี 80% อยู่ใน อ.เมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง อีก 20% อยู่ใน อ.ปากเกร็ด และโซนสุขุมวิทตอนต้นเปิดมากเนื่องจากเป็นโครงการระดับไฮเอนด์
การเปิดตัวโครงการจะเห็นได้ว่าช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวคอนโดฯจำนวนมากโดยเฉพาะในไตรมาส 2/58 แต่เมื่อถึงช่วงไตรมาส 3/58 เทรนด์การเปิดตัวได้เปลี่ยนจากคอนโดฯเป็นบ้านแนวราบ ซึ่งคาดว่าจะยังคงมีต่อเนื่องไปจนถึงปี 2559 เพราะซัพพลายคอนโดฯยังมีมาก ณ สิ้น Q2/58 มีหน่วยห้องชุดเหลือขายกทม.และปริมณฑล 56,720 ยูนิต จากหน่วยในผังอยู่ระหว่างขาย 2.05 แสนหน่วย คิดเป็น 28% ดังนั้นคาดการณ์การเปิดตัวหน่วยขายใหม่ทั้งปี 2559 น่าจะใกล้เคียงปี 2558 แบ่งเป็นแนวราบประมาณ 4.7 หมื่นหน่วย และคอนโดฯประมาณ 6.5 หมื่นหน่วย
ในปี 2016 ในฐานะของ Sole Agent มีความคิดเห็น คาดว่า การตลาดของอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นอย่างไร มีแนวการเติบโตในจุดใดบ้าง?
คาดว่าตลาดจะทรงตัง และมีการเติบโตในบางบริเวณที่อยู่แนวรถไฟฟ้าสายที่เปิดเดินรถ คือ สายสีม่วง และทำเลที่เป็นย่านธุรกิจ เช่น สุขุมวิท สาทร สีลม การทำการตลาดจะมีการแข่งขันกันอย่างมาก และมีการนำแนวคิด และกลยุทธ์ทางการตลาดใหม่ๆ เข้ามาใช้สื่อสารกับผู้บริโภค การใช้ช่องทางการตลาด online เริ่มมีบทบาทมากขึ้น ส่วนปัจจัยที่นักลงทุนจะตัดสินใจซื้อ และลงทุนคือ อสังหาริมทรัพย์ บริเวณรถไฟฟ้าเปิดเดินรถ และสายที่มีความคืบหน้าในการก่อสร้าง และมีกำหนดเปิดแน่นอน คือ สายสีน้ำเงิน
กลยุทธ์ , จุดเด่นของบริษัท ที่ทำให้เป็นที่ไว้วางใจกับกลุ่มนักลงทุน?
ใน20 ปีที่ผ่านมาบริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) ประสบผลสำเร็จกว่า 100 โครงการ ภายใต้การบริหารงานของทางบมจ.ฮาริสัน ทั้งด้านการลงทุน (Investment), บริหารงานขายและการตลาด (Project Sale & Retail) โดยเฉพาะที่พักอาศัยทั้งแนวราบ และแนวสูง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์โอม, ห้างสรรพสินค้า และนิคมอุตสาหกรรม, การเช่าซื้อ (Leasing) Office Apartment , การประมูลอสังหาริมทรัพย์ (Auction) รวมถึงตลาดต่างประเทศ (International Sale) ซึ่งก็เรียกได้ว่า บจม.ฮาริสัน มีทุกอย่าง เพื่อสามารถให้บริการลูกค้าได้อย่างครบวงจร และสามารถให้บริการได้ครอบคลุม อีกทั้งยังเป็นที่ได้รับความไว้วางใจจากลูกค้าในประเทศ รวมถึงลูกค้าจากต่างประเทศด้วย
สำหรับลูกค้าต่างประเทศที่มั่นใจในการบริการครบวงจร เนื่องจากเป็นที่ก่อตั้งในไทยมานาน ในขณะเดียวกันเรามีเครือข่ายพันธมิตรทางธุรกิจภายเอเชียหลายประเทศ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง จีน จนเราได้ partner ที่ London ทำให้ Developer มาลงทุนในประเทศไทยทำให้อำนวยความสะดวก ซึ่งทางฮาริสันมีข้อได้เปรียบที่สามารถให้บริการที่จะลงทุนต่างประเทศ และเลือกศักยภาพเพื่อการลงทุน
การเติบโตของบริษัทฮาริสันในปีนี้ ที่เริ่มรุกตลาดในเมืองไทย และ ตลาดต่างประเทศ อาทิ อังกฤษ และ จีน
การเติบโตของ ฮาริสัน ในปีนี้ ในเรื่องของการขยายบริการของตลาดในไทยไปต่างประเทศโดยเฉพาะประเทศ อังกฤษและจีน เราจะเน้นการบริการให้กับนักลงทุนในต่างประเทศให้มาลงทุนกับไทย โดยเฉพาะ นักลงทุนของประเทศอังกฤษและจีน เพราะ 2 ประเทศนี้มีสภาพเศรษฐกิจที่มั่นคงและมีนักลงทุนที่สนใจจะมาลงทุนในประเทศไทยมากที่สุด ณ ปัจจุบัน และทางฮาริสัน ยังมีให้กับลูกค้าคนไทยไปลงทุนในต่างประเทศ สรุปง่ายๆ ว่า ฮาริสัน เรามีธุรกิจเติบโตจากปีที่แล้วไม่ต่ำกว่า 30%
คิดอย่างไรที่ออกตลาดสู่ต่างประเทศ เพื่อดึงนักลงทุนมาลงทุนที่ประเทศไทย กับคำถามว่าตลาดอสังหาไทยไม่ดีแล้วหรือ??
เศรษฐกิจที่ชะลอตัวไปทั่วโลก โดยเฉพาะ ยุโรป อเมริกา จีน และการแข่งขันทางการตลาดในเมืองไทยก็ถือว่าสูงเช่นกัน ซึ่งทางฮาริสันถือว่าเป็นโอกาสของตลาดทุนที่จะสามารถมาลงทุนที่ประเทศไทยในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจีน ชะลอตัวอย่างมาก การที่จะพัฒนาที่ดินของจีน จะหาแหล่งที่ดินใหม่ๆได้ยากขึ้น สำหรับธุรกิจขนาดกลางและขนาดเล็ก ซึ่งก็ยากที่จะแข่งขันในช่องทางการตลาดของต่างประเทศ เมืองไทยก็มีลูกค้าจากต่างประเทศ Potential มาก เนื่องจากราคาที่ดินของไทยยังถูกกว่า 20% เมื่อเทียบกับจีน และไทยยังถูกกว่า 60% เมื่อเทียบกับฮ่องกงและสิงคโปร์
การขยายตลาดไปในต่างประเทศ ไม่ได้หมายความว่าตลาดของไทยไม่ดี แต่เป็นแผนการขยายตามแผนนโยบายของบริษัท สู่ International ทำให้ตลาดในประเทศไทยมี Demand มาก และมีการลงทุนกับลูกค้าในประเทศไทยและลูกค้าต่างประเทศ ซึ่งได้ว่าเป็นการลงุทนที่มีวิธีหลากหลายมากขึ้น โดยที่บริษัทเราตอบโจทย์ความต้องการของนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ ถือได้ว่าเป็นประโยชน์สำหรับตลาดอสังหาฯในประเทศไทย
เจาะลึกถึงโครงการแรกที่ลงทุน มูลค่าเท่าไร และมีโครงการอื่นๆ อีกกี่โครงการ?
โครงการที่ฮาริสันได้พาบริษัท Polaris Capital Public Company Limited ไปลงทุนที่ใจกลางประเทศอังกฤษ ซึ่งโครงการมีมูลค่าประมาณ 7,000 ล้านบาท เป็นโครงการที่อยู่ใจกลาง London และยังมีอีกโครงการหนึ่งในอนาคต อยู่เมือง Kent โดยโครงการนี้มีที่ดินประมาณ 70 ไร่ จะทำเป็นหมู่บ้านเดี่ยวพักอาศัย โรงแรม และรีสอร์ท จำนวน 200 หลัง มูลค่าโครงการประมาณ 6,000 ล้านบาท
ความคาดหวังที่จะทำกำไร กี่เปอร์เซ็นต์ มูลค่าเท่าไร ?
ทางฮาริสัน คาดว่ากำไรจากโครงการแรกประมาณ 1,000 ล้านบาท และโครงการที่ 2 คาดว่ากำไรประมาณ 1,500 ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทฯ ยังมั่นใจว่าโครงการฯ อสังหาฯ ในไทย จะเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องด้วยเป็นการลงทุนที่มีผลตอบแทนชัดเจน มั่นใจได้ อันเนื่องมาจากกลไกราคา โดยราคาที่ดินตามหลักของตลาดจะเพิ่มขึ้นทุกปี และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะราคาประเมินทางราชการจะปรับขึ้นประมาณ 20% โดยเฉพาะใจกลางกรุงเทพมหานคร ถือได้ว่าที่ดินจะหายากขึ้น สำหรับที่ดินย่านที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน เช่น สายสีแดง สีม่วง เป็นต้น จึงทำให้ต้นทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีราคาที่เพิ่มขึ้น และอีก 1-2 ปีข้างหน้าราคาที่ดินก็จะยังคงไม่ลดลง ดังนั้นตลาดอสังหาฯในไทย ถึงเสนอโอกาสในการลงทุนในตลาดต่างประเทศเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับนักลงทุน
